மெட்ரோபாலிட்டன் சிட்டியில் வீடு/ப்ளாட் வாங்கறதுங்கிறது பல பேரோட கனவு. ஆனா இன்னைக்கு சாதாரணமானவங்க சென்னை போன்ற நகரங்கள்ல வீடு, ப்ளாட் வாங்கக் கூடிய நிலையில விலைகள் இல்லாம தாறுமாறா போயிருச்சு. பெருநகரங்கள்ல இருக்கிற புறநகர்ப் பகுதிகள்ல 10 வருஷத் துக்கு முன்னாடி அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் ரூபாய் 900 முதல் 1200 வரை ஒரு சதுர அடி விற்பனையானது. இரண்டு படுக்கையறை கொண்ட ஒரு 1000 சதுர அடி ப்ளாட்டோட விலை 10 இலட்சத்துலேந்து 12 இலட்சத்துக் குள்ள வாங்க முடிஞ்சது. அன்னைக்கு வங்கி வட்டியும் 7% லேந்து 8% தான். இன்னைக்கு 10% லேந்து 11%வரை போயிருச்சு. அந்த காலகட்டத்துல வீடு, ப்ளாட் வாங்கின அவங்கெல்லாம் பாக்கியவான்கள் என்று தான் சொல்லவேண்டும்.
ஆனா இப்போ அதே சதுரஅடி கொண்ட புதிய ப்ளாட் வாங்க னும்னா குறைஞ்சது 38 லட்சத்துலேந்து 60 இலட்சம் வரை விலை கொடுத்து வாங்கனும். இந்தவிலை எடத்துக்கு எடம் வித்தியாசப்படுது. அப்போ வங்கிகள்ல 85%வரை லோன் கொடுத்தாங்க. ஆனா இப்போ 75% to 80% வரை தான் தர்றாங்க. அதுமட்டுமில்ல! இப்போ மறைமுகமா அதிகப்படியான வரிகளையும் மற்ற செலவுகளையும் வாங்கறவங்க மீது பில்டர்கள் சுமத்தறாங்க. அரசாங்கமும் இப்போது ஒரு ப்ளாட் வாங்கும் போது போடுகின்ற சேல்அக்ரிமென்ட்டை பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்துல பதிவு பண்ணச் சொல்லுது. இதற்கு முத்திரைத்தாள் கட்டணமா சொத்தோட மதிப்பீட்டில் (land UDS தவிர்த்து) பில்டிங் வேல்யூவிற்கு 2% கட்டணமாக செலுத்தவேண்டும்.
ஒரு ப்ளாட் வாங்கும்போது Land UDS அந்த ப்ளாட்டின் பிரிபடாத பாகம் எவ்வளவு தரப்படுகின்றதோ அதற்கு அந்த இடத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பீடு (guideline value) என்னவோ அதற்கு 8% முத்திரைத்தாள் கட்டணம் செலுத்தவேண்டும். இதோட மட்டுமில்ல! அந்த ப்ளாட்டின் மொத்த மதிப்பீட்டிற்கு 2.9% சர்வீஸ் டாக்ஸ் அரசாங்கத்துக்கு செலுத்த வேண்டும்.
இதுபோக MSB (Multy storey building) என்று சொல்லக் கூடிய பல அடுக்குமாடிக் கட்டிடங்களில் ப்ளாட் வாங்கினால் அங்கே Corpus fund ஒரு சதுர அடிக்கு இவ்வளவு என்று செலுத்தவேண்டும். இது ஒவ்வொரு பில்டரும் சதுர அடிக்கு 50 முதல் 500 வரை வசூல் செய்து அதனை வங்கியில் டெபாசிட் செய்கின்றார்கள். இது எதற்கு என்றால் இந்த டெபாசிட்டிலிருந்து கிடைக்கும் தொகையானது பின்னாளில் பில்டிங்கில் பழுது, வெள்ளையடித்தல், ஆழ்துளை கிணறுகளை சரிபார்த்தல்போன்றவற்றிற்கு பயன்படுத்திக் கொள்ள ஏதுவாக இருக்கும்.
இதுபோக சில இடங்களில் பாதாள சாக்கடை இல்லாமல் இருக்கும். அங்கே STP அதாவது Sewage treatment plant அமைத்து கழிவுநீரை சுத்திகரிக்க இயந்திரங்கள் அமைத்து அதனை பராமரிக்க வேண்டும். இதற்கு STP Charges என்று தனியாக கட்டணத்தை ப்ளாட் வாங்குவோர்களிடம் வசூலிக்கின்றனர்.
மும்முனை மின் இணைப்பு (3Phase) முன்பெல்லாம் 10 ஆயிரம் கொடுத்தால் வழங்கப்பட்டு வந்தது. அது இப்போது 30 ஆயிரத்திலிருந்து 50 ஆயிரம் வரை போய்விட்டது. இதனையும் ப்ளாட் வாங்குபவர்கள் தான் செலுத்த வேண்டும். சில ப்ளாட்டுகளுக்கு டிரான்பார்மர் பொருத்தினால் தான் மின்வாரியம் இணைப்பே தருகின்றது. இந்த டிரான்ஸ்பார்மர்களின் விலையும் வாங்குவோர் தலையில் பில்டர்களால் சுமத்தப்படுகின்றது.
இது போக MSB யில் ப்ளாட் வாங்கி குடியேறிய பின்னர் மெயின்ட்டனன்ஸ் சார்ஜஸ் என்று ஒன்றை செலுத்த வேண்டும். இது மாதம்தோறும் சதுர அடிக்கு ரூபாய் 2 முதல் 5 வரை செல்கின்றது.
வங்கியில் கிடைக்கும் 80 சதவீத லோன் போக மீதமுள்ள 20 சதவீதம் மற்றும் இதர செலவினங்கள் எல்லாம் ப்ளாட் வாங்குபவர் முன் பணமாக செலுத்த வேண்டும். உதாரணமாக 45 இலட்சம் மதிப்புள்ள ஒரு ப்ளாட் வாங்கவேண்டும் என்றால் வங்கிக் கடன் 80 சதவீதம் போக (36 இலட்சம்) 9 இலட்சம் மற்றும் சர்வீஸ் டாக்ஸ், பத்திரப் பதிவு செலவு, அக்ரிமென்ட் செலவுகள் இவை எல்லாம் சேர்ந்து 12 இலட்சம் முதல் 15 இலட்சம் வரை வந்துவிடும்.
36 இலட்சத்திற்கு 20 வருடங்களுக்கு மாதத் தவணையாக ரூபாய் 35,942 செலுத்த வேண்டும் (வட்டி 10.5 சதவீதம் என்ற அடிப்படையில் கணக்கிடப்பட்டுள்ளது) for 15 years chart and repayment schedule ஐ பார்க்கவும். 20 வருடம் முடிந்த பின்னர் அவர் அந்த வீட்டுக் கடனுக்கு வட்டியுடன் செலுத்திய தொகையானது 86,26,002 ரூபாய்கள்.
சரி இவ்வளவு கஷ்டங்களையும் ஏத்துகிட்டு ஒரு பிளாட்டை எப்படியாச்சும் வாங்கிட்டு ஒரு 20 வருஷம் மாதத்தவணை செலுத்தினால் செலுத்திய தொகையை விட வாங்கிய சொத்துக்கு கூடுதல் மதிப்பு இருக்கின்றதா என்று பார்த்தால் நிச்சயமாக இல்லை என்றே கூற வேண்டும். அதாவது 20 வருட தவணையாக 37 இலட்சம் ரூபாய்க்கு வட்டியுடன் செலுத்தப்படும் தொகையானது ரூபாய் 86, 26,002 ரூபாய். வட்டி மட்டும் 50,26,002 ரூபாய். 20 வருஷம் கழிச்சு பில்டிங்வேல்யூ கிடையாது. UDS ன்அன்றைய மதிப்பு என்னவோ அதுதான் கணக்கில் கொள்ளப்படும்.
சென்னை போன்ற பெருநகரங்களில் இப்போது நிலங்களின் வீடுகளின் ப்ளாட்டுகளில் விலையேற்றம் என்பது தற்போது ஒரு சீரான நிலையில் உள்ளது. பத்து பதினைந்து வருடங் களுக்கு முன்னர் முதலீடு செய்யப்பட்ட பணமானது இரண்டு அல்லது மூன்று வருடங்களில் இரட்டிப்பானது. ஆனால் இப்போது நிலைமை தலைகீழாக உள்ளது.
கடந்த 3 வருடங்களாக பெரிய அளவில் appreciation இல்லை. இந்த நிலை இனி தொடர்ந்து நீடிக்கத்தான் செய்யும். காரணம் சென்னையில் மட்டும் 86,000 பிளாட்டுகள் கட்டி முடிக்கப்பட்டு விலை போகாமல் உள்ளது. இதற்குக் காரணம் saturation மற்றும் பன்மடங்கு கூடுதல் விலை. ஏன் இந்த நிலை ஏற்பட்டது என்பது பற்றிய ஒரு பதிவினை ஏற்கெனவே சில மாதங்களுக்கு முன்னர் செய்திருந்தேன். அந்தப் பதிவின் லிங்க் தருகின்றேன். விருப்பமுள்ளவர்கள் படித்து தெரிந்து கொள்ளலாம்.
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=478271705596607&set=a.125033087587139.27486.100002413464842&type=1&theater (இந்தப் பதிவினை 2448 பேர் ஷேர் செய்தார்கள்)
இப்போதான் நான் விஷயத்திற்கே வரப் போறேன்!
இந்த மாதத் தவணைன்னு சொன்னேனே அதாவது 36 இலட்சம் ரூபாய்க்கு மாதம் 35,942 ரூபாய். (rounded 36000/-) இதுல வீட்டு வாடகைக்குன்னு ஒரு 10 ஆயிரத்தை ஒதுக்கிட்டு மீதமுள்ள 26 ஆயிரம் ரூபாயை ஒரு recurring deposit ஆரம்பிச்சு ஒரு 5 வருஷம் செலுத்தினா வட்டியோட கிடைக்கிற மொத்த தொகை எவ்வளவு தெரியுமா? 19,26,464 ரூபாய் (வட்டி 8% என்றும் compound interes half yearly என்றும் கணக்கிடப்பட்டுள்ளது)
இது போக ப்ளாட் வாங்கறபோது ஆரம்பத்துல 20 சதவீதம் மற்றும் இதரசெலவுகள்னு ஒரு 12 இலட்சம் டு 15 இலட்சம்னு சொன்னேனே! அதுல ஒரு 12 இலட்சத்தை fixed deposit ல ஒரு 20 வருஷத்துக்கு போட்டா கிடைக்கிற தொகை எவ்வளவு தெரியுமா? 57,61,224 ரூபாய். (Rate of interest 8% calculated as Half yearly compound interest.)
Recurring deposit ல போட்டு 5 வருஷம் கழிச்சு முதிர்வாகிற தொகையான 19,26,464 ரூபாய்ல ஒரு 15 இலட்சத்தை ஒரு 15 வருஷத்துக்கு fixed deposit ல போட்டா கிடைக்கிற தொகை எவ்வளவு தெரியுமா 48,65,096 ரூபாய். இது இப்படியே இருக்கட்டும்.
இப்போ 6 ஆவது வருஷத்துக்கு வருவோம். அதே 25 ஆயிரம் ரூபாயை மறுபடியும் ஒரு 5 வருஷத்துக்கு Recurring deposit ல போட்டு கிட்டு வந்தா கிடைக்கிற தொகை 19,26,464 ரூபாய். இந்த ரூபாய்ல ஒரு 15 இலட்சத்தை எடுத்து மறுபடியும் ஒரு 10 வருஷத்துக்கு fixed deposit ல போட்டா கிடைக்கிற தொகையானது 32,86,684 ரூபாய்.
இப்போ தவணைத் தொகை 10 வருஷம் முடிஞ்சு போச்சு. இன்னும் 10 வருஷம் இருக்கு. அதையும் முறையா recurring deposit லயும் 5 வருஷத்துக்கும், அப்புறம் முதிர்வடைஞ்ச பின்னர் 5 years fixed deposit லயும் போட்டா கிடைக்கிற தொகையான 19,26,694 + 22,20,366= 41,47,060 (கடைசி 60 மாத தவணை மற்றும் 20 ம் ஆண்டில் 15 ம் வருடம் fixed டெபாசிட் செய்த 5 வருடத் தவணைத்தொகை).
இப்போ மொத்தமா fixed deposit ல கிடைச்ச தொகை எவ்வளவு தெரியுமா? ரூபாய் 41,47,060/-
1. 12 இலட்சத்துக்கு 20 வருஷத்துக்கு கிடைச்ச தொகை ரூபாய் 57,61,224
2. Rd மூலம் fixed deposit மூலம் 15 வருஷத்துக்கு கிடைச்ச மொத்த தொகை ரூபாய் 48,65,096
3. Rd மூலம் fixed deposit மூலம் 10 வருஷத்துக்கு கிடைச்ச மொத்த தொகை ரூபாய் 32,86,684
4. இறுதியா 15 ம் வருஷத்துக்கு அப்புறமா 20 வருஷம் முடியறப்போ கிடைக்கிற தொகை RD and Fixed deposit amount is rs. 41,47,060/-
5. மொத்தமா கூட்டிப் பார்க்கும் போது 57,61,224+ 48,65,096+ 32,86,684 + 41,47,060= 1,80,60,064.
அதாவது ஒரு கோடியே 80 இலட்சத்து 60 ஆயிரத்து 64 ரூபாய்..
6. சரி கணக்கெல்லாம் கரெக்ட்டா போட்டுட்டீங்க!! இந்த வருமானத்துக்கெல்லாம வரி யாரு கட்றதுன்னு ஒரு கேள்வி எல்லாருக்குமே எழத்தான் செய்யும். அதுக்குத் தான் ஒவ்வொரு RD யும் முதிர்வடையும் போது 4,26,464 ரூபாயை விட்டுட்டு 15 இலட்சத்தை மட்டும் பிக்சட் டெபாசிட்டில் முதலீடு செய்யப்பட்டுள்ளது.
7. TDS 10% என்று கணக்கில் கொண்டால் கூட அவ்வளவு தொகை வர வாய்ப்பில்லை. இன்னொன்று., இந்த டெபாசிட் செய்பவர் இன்கம்டாக்ஸ் assessee யாக இருக்க வேண்டும். RD முதிர்ந்த பின்னர் வரி பிடித்தம் செய்வதினால் fixed deposit ற்கு TDS கிடையாது. ஆனால்டெபாசிட்தாரர் கண்டிப்பாக தன்னு டைய பான்கார்டின் நகலை வங்கிக்குகொடுக்க வேண்டும்.
இன்னும் சொல்லப் போனால் இந்த RDக்கும் Form 15G or 15H பூர்த்தி செய்து கொடுத்தால் TDS பிடித்தம் இல்லாமல் போக வாய்ப்புண்டு. இல்லையென்றால் முதிர்வடைந்த தொகைக்கு 20% TDS பிடித்தம் செய்து விடுவார்கள்.
இப்போ சொல்லுங்க! கடன் வாங்கி வீடு வாங்கனா கிடைக்கிற பெனிபிட் பெட்டரா? இல்ல வங்கியில டெபாசிட் பண்றது பெட்டரா??
குறிப்பு: நான் வருமான வரி தணிக்கையாளன் அல்ல. இருந்தாலும் வங்கி அதிகாரிகள் மற்றும் வருமானவரித்துறை சார்ந்த நண்பர்கள் சிலரின் ஆலோசனைகளைப் பெற்று இந்த விவரங்களை அளித்துள்ளேன். இதில் தவறுகள் இருக்க வாய்ப்பிருக்கலாம். எங்கே தவறோ அதனை சம்மந்தப்பட்ட துறையைச் சார்ந்தவர்கள் திருத்தம் செய்தால் இந்தப் பதிவின் நோக்கம் முற்றுப் பெறும்.
வருமான வரி சம்மந்தமான பயனுள்ள தகவல்கள் தணிக்கை யாளர்கள் மற்றும் வருமான அலுவலத்தில் பணிபுரியும் அதிகாரிகள் இந்த பதிவின் பின்னூட்டமாக முன்வைக்கலாம்.. அனைவருக்கும் பயனுள்ளதாக இருக்கும்.
